Já percebi como a administração condominial causa dúvidas, especialmente sobre a prestação de contas pelo síndico ou pela empresa administradora. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou sobre o assunto que repercutiu na vida de quem atua nesse universo. Agora, ficou claro: um condômino não pode, sozinho, exigir judicialmente a prestação de contas do síndico ou da administradora. Vem comigo entender o caso concreto, o que ficou decidido e, principalmente, como isso mexe com o dia a dia dos condomínios.
O caso que mudou a regra: Cuiabá, um shopping e uma dúvida coletiva
Em uma situação que me fez refletir muito, tudo começou quando uma empresa dona de 46,01% das frações ideais de um shopping center em Cuiabá abriu um processo judicial. O objetivo? Obrigar a administradora do condomínio a prestar contas. A quantia expressiva dava a entender que ela tinha posição diferenciada dentro do condomínio. Mas será que só isso bastava para agir sozinha?
Na primeira instância, o juiz extinguiu o processo, apontando que a empresa, mesmo com quase metade do condomínio, não tinha direito de buscar prestação de contas judicialmente sem o apoio de outros condôminos. Em recurso, o Tribunal de Justiça do Mato Grosso (TJMT) entendeu diferente: por maioria, decidiu que a empresa tinha legitimidade por sua posição e porque a convenção condominial garantia esse acesso.
No entanto, o desfecho veio no STJ, onde a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial da administradora do shopping, deu outro direcionamento e causou um impacto real sobre a dinâmica condominial.
“A prestação de contas deve sempre partir da coletividade e não do interesse individual.”
O entendimento do STJ: o que mudou para os condôminos?
Ao analisar toda a legislação aplicável (artigos 1.347 e 1.348 do Código Civil, além do artigo 22 da Lei 4.591/1964), a Terceira Turma do STJ foi clara: o dever de prestar contas existe, mas é direcionado à assembleia dos condôminos, nunca a apenas um condômino de maneira individualizada.
- O síndico presta contas anualmente para a coletividade em assembleia.
- O direito de pedir esclarecimentos sobre algum pagamento ou gasto existe, mas se faz acessando os documentos, não exigindo prestação judicial de contas isolada.
- Se houver suspeita ou dúvida coletiva, a assembleia pode exigir formalmente a apresentação detalhada das contas.
Lembro que a ministra Nancy Andrighi explicou muito bem: há diferença entre examinar documentos e exigir prestação de contas. O exame de documentos é direito de todo proprietário e deve ser garantido de forma individual, já a exigência formal de prestação de contas é um movimento coletivo.
Quais são os direitos de cada condômino sobre as contas?
Muita gente confunde o que pode ou não pode fazer em relação à gestão financeira. Ficou assim:
- Qualquer condômino pode consultar documentos, balancetes, recibos, contratos e comprovantes de pagamentos.
- Se achar que há algo errado, pode tentar solucionar dialogando ou em assembleias.
- Para exigir formalmente a prestação de contas judicial, é preciso que a assembleia aprove esse pedido, ou que um grupo com ao menos 1/4 dos condôminos convoque uma reunião extraordinária (artigo 1.350 do Código Civil).
Em situações que vivi assessorando síndicos ou condôminos, percebi que a transparência e o acesso a documentos ajudam muito a evitar conflitos e dúvidas.
Como a assembleia se tornou o canal correto?
A decisão do STJ reforçou o papel central da assembleia de condôminos. Isso já vinha sendo defendido por doutrinadores e especialistas em direito condominial. Sempre que ocorrem dúvidas, questionamentos ou desconfianças relevantes, é a assembleia que deve tratar e deliberar o que fazer seja exigir esclarecimentos, aprovar contas, ou até questionar judicialmente a gestão.
Na prática, o processo funciona assim:
- Condôminos levantam dúvidas ou questões sobre as contas.
- Solicitam ao síndico esclarecimentos e acesso a documentos.
- Não esclarecendo, pedem a inclusão do tema na próxima assembleia.
- Caso a maioria da assembleia decida, pode ser exigida judicialmente a prestação detalhada das contas.
Se o síndico não convoca assembleia, pelo menos 25% dos condôminos podem fazê-lo, conforme o artigo 1.350 do Código Civil. Esse caminho, apesar de ser coletivo, é o que valida a busca judicial.
“Transparência existe para a coletividade, e o direito individual é o acesso aos documentos.”
O acesso aos documentos ainda está garantido?
A resposta é simples: sim. O condômino, independentemente da decisão do STJ, nunca perde o direito de examinar contratos, recibos e balanços do condomínio. Esse ponto é fundamental para manter um ambiente de confiança e controle na gestão dos recursos coletivos.
Inclusive, já abordei questões práticas sobre erros comuns em auditoria condominial, que mostram como o acompanhamento da gestão financeira é importante para o dia a dia e para evitar surpresas desagradáveis.
E se houver suspeita de má gestão?
Se existirem indícios de má administração, o caminho recomendado é:
- Juntar um grupo de condôminos e conversar sobre possíveis irregularidades.
- Solicitar a convocação de assembleia para debater as contas e, se necessário, deliberar sobre medidas judiciais.
- Buscar auxílio profissional, como auditorias independentes ou perícias financeiras. A empresa Baltazar Perícias atua na análise e identificação de problemas financeiros, trazendo segurança em processos judiciais ou extrajudiciais envolvendo condomínios.
O papel da doutrina: reforçando o entendimento coletivo
Na literatura jurídica, especialistas já concluíam que o síndico presta contas para a assembleia, em respeito ao interesse do coletivo. A decisão do STJ, nesse contexto, só consolidou o que a doutrina indicava, eliminando dúvidas remanescentes e fornecendo mais clareza na convivência condominial.
Por que esse julgamento importa?
Eu acredito que a principal transformação foi na consolidação do papel da assembleia e do direito coletivo dentro dos condomínios. O direito de acessar documentos permanece individual, mas a decisão judicial definitiva depende da vontade coletiva em assembleia. Isso pode até aproximar condôminos da vida coletiva e valorizar o debate transparente sobre as contas do condomínio.
Conclusão
A decisão da Terceira Turma do STJ trouxe segurança jurídica e maior definição para condomínios em todo o país. A prestação de contas precisa passar sempre pelo coletivo, valorizando o papel das assembleias e garantindo o direito dos condôminos de acessar informações. Eu acredito que esse tipo de entendimento incentiva boas práticas, reduz conflitos e qualifica a gestão dos recursos condominiais.
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Perguntas frequentes
O que é prestação de contas em condomínio?
Prestação de contas é o ato de apresentar e detalhar toda a movimentação financeira do condomínio, mostrando receitas, despesas e justificando gastos. Essa prestação geralmente ocorre ao fim de cada exercício, na assembleia de condôminos, onde todas as movimentações financeiras são analisadas e aprovadas coletivamente.
Como funciona a decisão do STJ?
A decisão do STJ deixou claro que apenas a assembleia de condôminos pode exigir formalmente a prestação de contas do síndico ou da administradora por meio de ação judicial. O condômino individual, mesmo dono de grande parte do condomínio, não pode fazer esse pedido sozinho; precisa buscar apoio coletivo em assembleia.
Quais mudanças a decisão do STJ trouxe?
A principal mudança está na exigência judicial de contas: a legitimidade passou a ser exclusivamente da assembleia, e não mais de cada condômino individualmente. Isso reforça o caráter coletivo das decisões no condomínio e delimita o direito de cada um ao acesso a documentos, mas não ao pedido judicial de prestação de contas isoladamente.
Quem deve prestar contas no condomínio?
O responsável por prestar contas é sempre o síndico ou a administradora, conforme previsto na convenção e na legislação. Essa prestação ocorre anualmente, na assembleia, de forma transparente e acessível a todos os condôminos.
Como posso exigir prestação de contas?
Se sentir necessidade, o primeiro passo é acessar documentos e conversar com o síndico. Caso permaneçam dúvidas, reúna outros condôminos interessados; com pelo menos 1/4 deles, peça a convocação de assembleia para deliberar sobre a prestação de contas. Não é possível exigir formalmente esse direito judicialmente de forma isolada; sempre será um movimento coletivo, respaldado por decisão em assembleia.
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